Contribution à l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme de la commune du Castellet

Contribution à l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme de la commune du Castellet

 

Sommaire

PREAMBULE. 2

  1. Etat des lieux. 3
  2. Les grands principes du PLU à venir. 4
  3. Evolution des zones actuelles du PLU.. 5

2.1.Hameau du Plan du Castellet. 5

2.2. Hameau du Brûlat. 6

2.3.Hameau du Camp du Castellet. 7

2.4.Hameau Ste Anne du Castellet. 8

  1. En matière de logements sociaux. 8

 

 PREAMBULE

  

La Municipalité a entamé depuis, un certain temps déjà, une réflexion sur une évolution du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune. Une décision du Conseil Municipal de fin 2015 a confié ce travail à un cabinet d’experts privés.

A plusieurs reprises, l’association Bien Vivre Au Castellet a manifesté son intérêt concernant les projets d’urbanisation sur l’ensemble de la commune du Castellet et son souhait de contribuer aux réflexions et aux évolutions envisagées par la commune dans ce domaine.

Aucune instance de concertation ou commission extra-municipale n’existe à ce jour sur la commune. Nous pensons qu’il est important que les acteurs concernés et les Castellans en particulier puissent être associés à ce travail. Aucun cabinet d’études aussi expert soit-il ne peut remplacer la connaissance que les habitants ont de leur territoire. La population est en demande d’informations et s’inquiète de projets qui ne circulent que sous forme de rumeurs.

Nous souhaiterions qu’un travail de concertation constructif puisse s’établir, l’urbanisme de demain nous concerne tous !

 L’enquête d’utilité publique qui intervient en fin de procédure ne permet pas de participer activement à l’élaboration de ce plan.

Nous avons décidé de mettre par écrit le fruit de nos réflexions au sein de l’association BVAC  et de les porter à votre connaissance. Ce document constitue la première partie de notre réflexion.

  

1. Etat des lieux

 

Le Castellet, commune de 4019 habitants (chiffre INSEE 2014), a la particularité d’être constituée de 5 petits hameaux, le village médiéval du Castellet, le Plan du Castellet, Saint Anne du Castellet, Le Brûlat du Castellet, le Camp du Castellet distants les uns des autres de 1 à 5 kms. Ces 5 hameaux, éparpillés sur la commune, comptent tous moins de 1000 habitants à l’exception du Camp du Castellet.

Le Castellet est situé dans une zone fragile, où des activités agricoles et viticoles (la commune du Castellet est celle qui accueille la plus grande superficie de vignes AOC Bandol) côtoient un patrimoine historique et des paysage exceptionnels. La commune est confrontée à une pression immobilière importante du fait de sa proximité du littoral, de sa situation d’enclave rurale préservée entre Toulon et Marseille.

Des programmes immobiliers démesurés par rapport à l’identité de la commune sont en projets ou en cours et vont détruire inexorablement ce qui constitue son identité, son environnement, son potentiel économique, agricole et touristique.

L’enjeu du PLU à venir est donc pour l’association  » Bien Vivre au Castellet » d’agir pour un urbanisme raisonné, respectueux de l’environnement, des habitants et du patrimoine intégrant une vision prospective et dynamique de l’avenir.

2. Les grands principes du PLU à venir

 

Pour l’Association  » Bien Vivre au Castellet », les priorités du nouveau PLU devraient être de ne pas étendre l’enveloppe urbaine existante hormis sur le secteur du Camp du Castellet et de préserver les espaces agricoles et naturels.

Elles se traduisent par:

– une urbanisation très maitrisée qui permet de conserver l’aspect villageois des hameaux qui constituent la commune,

– une urbanisation, avec une implication forte de la commune, qui ne confie pas à des promoteurs privés des opérations mixte d’envergure (accession à la propriété et logements sociaux),

– la recherche de solutions innovantes permettant de valoriser le foncier de la commune par la réhabilitation du bâti existant, la mise en valeur des dents creuses, la mobilisation des logements existants sur la commune mais inoccupés, l’intégration de petites unités de logements sociaux,

– la création d’un véritable hameau sur le secteur du Camp du Castellet en faisant évoluer le PRIFF provisoire,

– la préservation du potentiel touristique et économique de la commune par une attention particulièrement marquée aux paysages,

– la préservation d’une viticulture dynamique, interdisant le grignotage des terres viticoles, intégrant la vigne dans la gestion du risque incendie et permettant la cohabitation harmonieuse de l’activité agricole et des habitations en proximité,

– la recherche d’un développement économique durable  qui créé de l’emploi tout en respectant l’environnement, qui ne transforme pas la commune en une simple cité dortoir entre Toulon et Marseille (développement des possibilités de télétravail par l’accès à la fibre optique, création d’une ruche de micro entreprises sur le secteur du Camp du Castellet, facilitation de l’hébergement des jeunes travailleurs saisonniers…)

– la prise en compte et la gestion lucide des risques et aléas (risques inondations, risques glissement de terrains, risques incendie, risques vents exceptionnels, risques phytosanitaires…)

– la préservation des espaces naturels, des cours d’eau, des circuits pédestres et cyclistes.

Bref un futur PLU qui permette d’assurer l’équilibre entre qualité de vie, mixité sociale, agriculture, tourisme, économie dans l’intérêt de TOUS !

2. Evolution des zones actuelles du PLU

2.1.Hameau du Plan du Castellet

 

  • Zone II AU La Régie Plan du Castellet  Zone Urbanisme à maîtriser

Zone qui ne se situe pas en cœur de village. Veiller à conserver un urbanisme très maîtrisé (possibilité de démembrement de parcelle, extension d’habitations existantes mais emprise au sol très faible 5 à 10%, zone d’habitat individuel (R+ 1 maxi).

  • Zone I AU Pont d’Antis Plan du Castellet Zone Urbanisable

Zone déjà partiellement urbanisée, enclavée au milieu de plusieurs lotissements. Zone urbanisable mais uniquement sous forme de maisons individuelles respectant la morphologie de l’habitat en proximité. A noter que sur cette zone, une préemption de l’état en faveur du bailleur social Var Habitat a eu lieu en 2015 pour la petite parcelle E245 (44 ares) en vue de la construction de logements sociaux.

  • Zone II AU Val d’Arenc Plan du Castellet Zone Agricole ou Naturelle

Zone qui se situe en proximité de l’ancienne carrière. Cette zone est très éloignée du cœur de village et sans continuité avec d’autres îlots urbanisés. Elle jouxte une zone en glissement de terrain et se situe entre une zone agricole et une zone naturelle. Sa situation ne justifie pas un passage en zone urbanisable.

  • Zone I AUb Impasse des genêts Plan du Castellet               Zone Agricole ou naturelle

Existence de quelques habitations mais zone viticole. Zone qui n’est rattachée à aucun hameau et ne justifie pas une urbanisation.

 

  • Ancienne école Montessori (projet Ô Village: 30 logements dont 14 logements sociaux) le souhait était de limiter à une unité de 14 logements sociaux

Ce terrain ainsi que  l’ancienne école qui est implantée appartenait  à la commune. Situé en cœur de hameau du Plan, il constituait un emplacement idéal pour créer une petite unité de logements sociaux (mixité sociale de fait) avec une architecture respectant l’aspect villageois, la construction en nombre suffisant de parkings pour les locataires et des places de parking pour les services et commerces en proximité ainsi que la conservation d’un petit espace vert.  Cette proposition est malheureusement caduque, le projet ayant été confié à un promoteur privé.

2.2. Hameau du Brûlat

 

  • Zone II AU Montée des oliviers au Brûlat du Castellet Zone Urbanisme à maîtriser

Actuellement zone d’habitat diffus. Zone de passage accrue suite à la construction du lotissement Le Vallon des vignes au Beausset et zone de circulation dangereuse avec épingles à cheveux. Zone pour partie en risque de glissement de terrain.

Veiller à conserver un urbanisme très maîtrisé (possibilité de démembrement de parcelle, extension d’habitation existante mais emprise au sol très faible 5 à 10%, zone d’habitat individuel en R+1 maxi)

  • Farembert Vallée du Silence Zone IAU     Zone Agricole et Naturelle

Zone à préserver en temps que voie verte (paradis des promeneurs et des cyclistes). De nombreuses associations cyclistes et de randonnées à pied, de guides touristiques incluent la Vallée du Silence dans leurs circuits. La brochure de la Communauté de Communes Sud Sainte Baume présente cette zone parmi les circuits découverte Nature.

Protection du cours d’eau « Le Gourganon » et « Grand Vallat ». Protection et entretien des berges particulièrement fragiles.

Zone au sein de laquelle l’urbanisation ne doit pas être développée du fait des risques qu’elle présente:

– zone inondable (cf SIG Var « Atlas des zones inondables Décembre 2008 »; risque qui a « magiquement » disparu lors de la création du PLU et du passage de ce secteur en zone urbanisable)

– zone surplombée d’un secteur présentant des risques de glissement de terrain

– intersection  en épingle à cheveux entre la Départementale et le Chemin des Faremberts rendant dangereuse l’entrée dans la vallée du Silence

 

La dangerosité de cette zone (qui en cas de sinistre, engagerait d’ailleurs la responsabilité du Maire) et son intérêt touristique et écologique nous apparaît incompatible avec une urbanisation. Cette zone doit redevenir non urbanisable et pourrait intégrer un projet de valorisation du terrain communal cadastré A 1759 en parcours « Nature et Santé » avec sentier botanique et pédagogique, arborétum planté d’essences et d’espèces méditerranéennes ainsi que création d’une aire de pique nique avec quelques places de parking végétalisées permettant de proposer aux habitants, aux enfants des écoles comme aux touristes un lieu de détente et de calme[1] ou zone de maraîchage proposée en location.

Maintien des zones de vignobles existants

Rachat par la municipalité du terrain en friche et création d’une zone de maraîchage en agriculture raisonnée et circuit court (location du terrain à des agriculteurs). Il s’agit d’une zone en restanques larges, cultivée en vignes antérieurement, exposée sud, légèrement en surplomb mais bénéficiant d’un sol favorable, meuble et du climat frais de la vallée en contrebas.

  • Zone IAU La Roche des Saules au Brûlat du Castellet Zone Urbanisme à maîtriser

Zone éloignée du centre du village qui ne justifiait pas un passage en zone à urbaniser. Dans la mesure où cette urbanisation a déjà démarré (la zone est devenue urbanisable avec le PLU en cours), il paraît difficile de rebasculer la zone en non constructible.

Veiller à conserver un urbanisme très maîtrisé (possibilité de démembrement de parcelle, extension d’habitation existante mais emprise au sol très faible 5 à 10%, zone d’habitat individuel en R+1 maxi).

 

2.3.Hameau du Camp du Castellet

 

Transformer le Camp du Castellet en un « véritable quartier d’habitat intégrant les équipements publiques et les commerces nécessaires à son équilibre ». Cet objectif figure dans le contrat de mixité sociale signé entre l’état et la commune. Intégrer pleinement à ce quartier les habitations de loisirs de la Bergerie, qui sont devenues des logements sociaux de fait, les faire reconnaître au titre des logements sociaux, contribuer à leur réhabilitation et au règlement de leur statut d’occupation.

La zone du Camp est classée en zone rouge du PRIFF. Une urbanisation raisonnée autour du carrefour du Camp et des actuels zones d’habitations de loisirs (Bergerie/Eden park/Castellet park), ceinturées de zones de vignes pourraient cloisonner les espaces et contribuer à la gestion du risque incendie. Bien évidemment les zones naturelles tout autour seront à préserver.

Prévoir également au Camp du Castellet une petite zone d’activité économique (ZAE) et une articulation avec la zone d’activité de Signes

2.4.Hameau Ste Anne du Castellet

 

Le hameau de Saint Anne du Castellet a été peu concerné par les projets de logements sociaux dans le PLU en cours hormis le projet de 12 logements sociaux intégrés au Domaine Ste Anne qui rencontre actuellement des problèmes de conception (mur de soutènement mitoyen avec les habitations en contrebas).

3. En matière de logements sociaux

 

La loi SRU oblige toutes les communes de plus de 3500 habitants à avoir 25% de logements sociaux en 2025 sur l’ensemble de leur habitations principales.

Le Castellet n’a pourtant ni les équipements et services à hauteur d’un développement important de population (écoles, commerces…). La commune est très peu desservie par les transports en commun et éloignée de près d’une dizaine de kms de la gare la plus proche, à St Cyr Les Lecques. Les infrastructures routières sont inadaptées : un élargissement au cœur de chacun de nos hameaux est impossible (ruelles trop étroites) et des voies de contournement de ces mêmes hameaux détruiraient ce qui fait la particularité de nos campagnes.

La loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 et ses décrets d’application du 5 mai 2017 prévoient un mécanisme d’exemption aux dispositions de la loi SRU pour des communes répondant à certaines conditions.

Parmi celles ci figurent les communes situées hors d’une agglomération de plus de 30 000 habitants qui ne sont pas suffisamment reliées aux bassins d’activité et d’emploi par les services de transport en commun. L’instruction du gouvernement du 9 Mai 2017 précise que la liaison peut être considérée comme bonne si elle se traduit par une fréquence inférieure au quart d’heure aux heures de pointe du matin et du soir.

Cette exemption aurait été demandée par l’intercommunalité dont fait partie Le Castellet et refusée. La desserte en transport en commun de la commune du Castellet est pourtant bien inférieure à cette fréquence. En effet, le Plan de Déplacement Urbain (PDU) de TPM pour la période 2015-2025 prévoit des lignes de cars à une fréquence proche des 30 mn pour la desserte du Beausset et de La Cadière mais considère Le Castellet comme une liaison interurbaine secondaire ne justifiant pas une telle desserte.

L’obtention de cette exemption aurait considérablement fait baisser la pression immobilière sur la commune. Le législateur a confié aux intercommunalités, l’initiative de proposer la liste des communes à exempter, il est très important que des démarches soient entreprises dans ce sens pour la commune du Castellet.

Si cette exemption était de nature à faire baisser la pression immobilière sur la commune, l’association BVAC a toujours mis en avant qu’elle était favorable à l’implantation de logements sociaux sur la commune et que la mixité sociale faisait partie intégrante de la vie d’une commune.

Il est donc important que le PLU intègre des initiatives de logements sociaux mais à une échelle compatible avec la situation et le contexte de la commune:

– Optimisation des dents creuses, développement du logement social diffus en s’appuyant sur des propriétaires privés,

– Conception d’ un projet innovant: un lieux d’hébergement multi générationnel permettant d’accueillir des jeunes (et moins jeunes) saisonniers pour la vigne, la restauration et les activités touristiques, de jeunes apprentis, un foyer-logement pour personnes âgées ou handicapées. Ce type d’hébergement est pris en compte au titre des logements sociaux, il créé aussi de l’emploi sur la commune. Des initiatives de ce type existent[2] avec des options diverses (maitrise d’ouvrage et gestion confiée au CCAS pour un projet de petite taille n’intéressant pas un bailleur social, signature avec le PACT-ARIM d’un bail à réhabilitation avec transfert d’une propriété communale pendant la période de remboursement du prêt pour financer les travaux de réhabilitation et récupération du patrimoine communal à l’issue…),

– Réhabilitation de la Bergerie au Camp du Castellet (cf point évoqué pour le hameau du CAMP du Castellet).

 

Nous relevons par ailleurs que nombre de Maires de la région s’élèvent contre l’absurdité de cette loi qui ne prend pas en compte les réalités locales et préfèrent payer des pénalités élevées plutôt que de voir inexorablement et définitivement leur commune défigurée par un urbanisme galopant.

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[1] cf Expérience Pusy Epenoux dans « 48 réalisations de communes de moins de 3500 habitants » Mairie conseils – Caisse des Dépôts – juin 2009

[2] Trois exemples, source: 48 réalisations de moins de 3500 habitants, Mairie- conseils, Caisse des dépôts – juin 2009; Exemple 1: »Trente logements neufs gérés par le CCAS, LANDREAN, Ile et Vilaine , 1280 habitants; Exemple 2  » Quatre logements sociaux dans un ancien presbytère »  RIBIERS Hautes Alpes, 740 habitants; Exemple 3: »Un centre de vacances transformé en logement PLELAUFF Côte d’Armor

 

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